Một căn hộ tiêu chuẩn tốn 4–6 tháng tiền thuê để dọn vào — cọc, tiền lễ, phí môi giới, phí bảo lãnh, bảo hiểm, đổi khóa và tháng thuê đầu. Mỗi dòng có tên gọi, có mặt bằng, có trạng thái thương lượng; nắm được chúng thì bảng báo giá đáng sợ hóa thành hóa đơn chi tiết mà bạn có thể mặc cả.
Thông tin chính
- Tổng điển hình
- 4–6 lần tháng thuê
- Shikikin (cọc)
- 0–2 tháng, hoàn một phần
- Reikin (tiền lễ)
- 0–2 tháng, cho đi là mất
- Phí môi giới
- ~1 tháng + thuế
- Bảo lãnh + bảo hiểm + khóa
- Gộp ~1–1,5 tháng
Ví dụ chi phí vào nhà (1R Itabashi, ¥60.000/tháng) (2026)
| Khoản | Số tiền | Nguồn |
|---|---|---|
| Ví dụ: 1R ở Itabashi, thuê ¥60.000/tháng | Bóc tách từng dòng theo hợp đồng tiêu chuẩn — căn phòng khởi đầu điển hình của người đi làm và du học sinh ở Tokyo | Ước tính P2J |
| Tiền nhà tháng đầu (maeyachin) | ¥60.000 | Ước tính P2J |
| Tiền cọc (shikikin, 1 tháng) | ¥60.000 · Trả lại khi dọn đi, trừ phí dọn dẹp | Ước tính P2J |
| Tiền lễ (reikin, 1 tháng) | ¥60.000 · Không hoàn lại, phí vào cửa thuần túy | Ước tính P2J |
| Phí môi giới (1,1 tháng gồm thuế) | ¥66.000 | Ước tính P2J |
| Công ty bảo lãnh (0,5 tháng) | ¥30.000 · Sau đó khoảng ¥10.000 phí gia hạn mỗi năm | Ước tính P2J |
| Bảo hiểm hỏa hoạn (2 năm) | Khoảng ¥20.000 | Ước tính P2J |
| Đổi khóa | Khoảng ¥16.500 | Ước tính P2J |
| Tổng cộng | Khoảng ¥312.500 ≈ 5,2 tháng tiền nhà | Ước tính P2J |
Bảng báo giá, bóc từng dòng
Shikikin (敷金) — tiền cọc, giữ để trừ hư hại và nợ thuê, hoàn một phần khi trả nhà. Reikin (礼金) — tiền lễ, món “quà” lịch sử cho chủ nhà; không bao giờ trả lại, ngày càng được miễn ở thị trường cạnh tranh. Phí môi giới — thông lệ một tháng cộng thuế, luật có trần, môi giới giá rẻ phá giá được. Công ty bảo lãnh — 50–100% một tháng, cộng phí gia hạn nhỏ hằng năm. Bảo hiểm hỏa hoạn ~15.000–20.000 yên/hai năm, đổi khóa ~15.000–25.000, rồi tháng thuê đầu (vào giữa tháng thì tính theo ngày). Vòng xét duyệt đứng trước tất cả nằm ở cẩm nang thuê nhà.
Đọc tổng giá như dân bản địa
Khi các dòng có tên, điểm bấm hiện ra: tiền lễ thuần túy là chuyện dám hỏi — căn trống lâu sẽ nhượng. Cùng một căn, phí môi giới mỗi hãng một khác — tin đăng thường dùng chung. Chiến dịch “miễn thuê” là cách khấu trừ giảm giá mà không hạ giá niêm yết. Và lúc trả nhà quan trọng ngang lúc vào — ván bài cọc-đấu-điều khoản vệ sinh định thắng thua bằng những tấm ảnh bạn chụp ngày đầu và những dòng hợp đồng bạn thật sự đọc.
Khi câu trả lời là né cả hệ thống
Cộng 4–6 tháng thuê lên ngân sách Tokyo là hiểu ngay một mô thức hợp lý: mới sang thì vào share house (trọn gói 50.000–80.000 yên) hoặc ký túc công ty (thường gần bằng không), tích cóp qua năm đầu, rồi ký hợp đồng tiêu chuẩn với khoản tiết kiệm thật và lịch sử phiếu lương. Hệ thống này thưởng cho con đường kiên nhẫn — và nhà UR, không tiền lễ, không phí môi giới, không người bảo lãnh, thưởng gấp đôi.
Bốn cách chính đáng để giảm hóa đơn
| Con đường | Cái giá và hiệu quả |
|---|---|
| Căn zero-zero | Tiết kiệm ngay khoảng ¥120.000 — nhưng đọc kỹ điều khoản phí dọn dẹp khi trả phòng và tiền thuê nhỉnh hơn |
| Nhà UR | Xóa một lượt reikin, phí môi giới, người bảo lãnh — nguồn ít, vị trí xa trung tâm |
| Đàm phán mùa thấp điểm (tháng 5–8) | Reikin và tháng đầu thường thương lượng được |
| Share house | Cả bảng thu về “cọc ¥30.000 + tháng đầu” |
Mục tiêu tiết kiệm trước khi tìm phòng đặt theo tổng của bảng trên. Cùng danh sách này ở Osaka chỉ 60–70% — không phải ít khoản hơn, mà nền tiền thuê thấp hơn.
Tiếng Nhật dùng cho trang này (bấm ▶)
| 初期費用は全部でいくらですか。 Shoki hiyō wa zenbu de ikura desu ka. Chi phí ban đầu tổng cộng bao nhiêu? | |
| 退去時のクリーニング代はいくらですか。 Taikyo-ji no kurīningu-dai wa ikura desu ka. Phí dọn dẹp khi trả phòng là bao nhiêu? | |
| 更新料はかかりますか。 Kōshinryō wa kakarimasu ka. Có phí gia hạn hợp đồng không? | |
| 電気の使用を開始したいです。 Denki no shiyō o kaishi shitai desu. Tôi muốn mở dịch vụ điện. | |
| ガスの開栓は立ち会いが必要ですか。 Gasu no kaisen wa tachiai ga hitsuyō desu ka. Mở gas có cần tôi có mặt không? |
Âm thanh tổng hợp bằng VOICEVOX:Meimei Himari ở tốc độ chuẩn để luyện theo; hội thoại thật nhanh hơn và có khác biệt giọng vùng.
Lỗi thường gặp & lưu ý
- Căn "zero-zero" (miễn cọc miễn lễ) thu lại tiền ở chỗ khác — thuê cao hơn, phí vệ sinh bắt buộc, phạt trả nhà khắt khe. So tổng chi hai năm, đừng so chi phí vào nhà.
- Cọc hoàn bao nhiêu quyết định lúc trả nhà — theo hướng dẫn, hao mòn bình thường thuộc chi phí chủ nhà, nhưng hợp đồng hay cài điều khoản vệ sinh. Ngày đầu chụp ảnh mọi thứ; đó là vốn đàm phán lúc dọn ra.
- Ở Kansai, shikibiki thay một phần cấu trúc này — phần cọc không hoàn theo hợp đồng. Đọc xem hợp đồng của bạn dùng hệ nào trước khi so giá giữa các vùng.
Câu hỏi thường gặp
Ví dụ cụ thể với thuê 70.000 yên?
Cọc 70.000 + lễ 70.000 + môi giới 77.000 + bảo lãnh 52.500 + bảo hiểm 20.000 + khóa 20.000 + tháng đầu 70.000 ≈ 380.000 yên — khoảng 5,4 tháng. Căn miễn tiền lễ và nhà UR kéo con số về gần 3.
Dòng nào thật sự thương lượng được?
Tiền lễ (cứ hỏi, nhất là căn trống lâu), phí môi giới (môi giới nửa tháng có tồn tại và quảng cáo công khai), và tháng miễn thuê (miễn một tháng là nhượng bộ chốt khách phổ biến). Cọc, bảo lãnh và bảo hiểm hầu như không nhúc nhích.
Share house và ký túc so ra sao?
Share house thường chỉ cần một tháng cọc cộng khoản phí nhỏ — tổng vào ở 50.000–80.000 yên. Ký túc công ty thường gần như không mất gì trước. Chênh lệch đó lý giải vì sao người mới sang năm đầu khởi động từ đó.
Nguồn chính thức
- MLIT — hướng dẫn nhà cho thuê (2026-07-17)
Trang này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Chính sách xuất nhập cảnh có thể thay đổi; hãy xác nhận với nguồn chính thức ở trên trước khi quyết định.